三亚文旅地产“老登”过剩,龙头MCN无忧传媒下场“踢馆”

11月27日，三亚市自然资源和规划局发布“三亚无忧·海棠序”项目建筑设计方案的批前公示。

根据公示信息，三亚无忧·海棠序由海南无忧置业有限公司建设，项目位于三亚市海棠湾控规HT08-09-01地块内，总用地面积70037.07m²(约105.06亩)，规划用地性质为商务金融/零售商业混合用地(55%/45%)。

项目建设内容包括13栋地上3层零售商业、2栋地上11层办公楼，2栋地上10层办公楼、1栋地上9层办公楼，1座整体地下室。

项目总建筑面积约13.02万m²，其中地上(±0以上)建筑面积约7.44万m²，地下(±0以下)建筑面积约5.58万m²，装配式补偿奖励建筑面积约0.21万m²，实际计容建筑面积约7.00万m²。

根据企查查信息，海南无忧置业有限公司成立于2023年11月，为无忧（三亚）投资发展有限公司子公司（为无忧传媒集团间接控股），2024年12月，海南无忧置业有限公司以61122万元成交价拿下三亚海棠湾国家海岸休闲园区控规HT08-09-01地块，也即此次规划公示的“三亚无忧·海棠序”项目用地。

根据彼时土地出让要求，约定交地日期为2025年5月28日，约定/实际开工日期为2025年8月28日，据此来看，项目当前推进处于迟滞状态。2025年4月14日，投资中国·2025海南自由贸易港全球产业招商大会成果新闻发布会召开，作为数字经济产业的代表性招商项目，无忧传媒集团拟在三亚投资15亿元建设无忧传媒国际总部基地项目。报道称，该项目将涵盖无忧传媒的国际品牌直播总部基地、国际业务运营中心、网红生态产业园及国际网红培训学院等核心板块，未来在三亚将重点培育跨境电商及娱乐直播全球化运营、文旅产业数字化创新、国际总部经济集群建设、数字经济产业生态构建等四大新兴增长极。作为国内MCN新贵，无忧传媒以IP孵化见长，业内曾流传“抖音网红千千万，无忧传媒占一半”，公司2016年成立于北京，从娱乐直播起步，2018年底全面布局抖音并跻身头部行列。据公开报道，目前无忧传媒旗下在册主播达人超10万，其中全约艺人5000余名。谈及无忧传媒与三亚的公开合作，2024年2月，由无忧传媒出品并主办的无忧山海音乐嘉年华在三亚海棠湾举行；

2025年10月30日，无忧传媒在三亚举办“无忧之夜”晚会（原为无忧传媒内部年会，后发展为对外公开活动），活动期间，“无忧之夜”标识遍布三亚摩天轮、凤凰岛、机场等地标和商圈。据报道，为期三天的活动带动约4万人次线下客流。

无忧传媒创始人兼CEO雷彬艺表示，在海南封关政策即将实施背景下，公司正引进内容创作者至三亚，促进当地文旅与产业发展。


2025年，雷彬艺在内部活动中提出“健康”为2025年度关键词（涵盖个人身心健康、公司经营健康、行业生态健康等方面）。对于新业务拓展，雷彬艺强调拓新要非常谨慎，有时候可能意味着甚至要重新创业。对于无忧传媒而言，此次斥巨资进军三亚文旅地产，显然就属于雷彬艺所说的重新创业。作为国内热门旅游目的地，从官方统计数据来看，三亚旅游业处于稳步增长通道。据三亚文旅局发布的数据，2025年1-10月，三亚接待过夜游客人数2208.20万人次（国内过夜游客2127.07万人次；入境过夜游客81.13万人次）；过夜游客总花费797.15亿元（国内过夜旅游花费747.39亿元；过夜旅游外汇花费69142.28万美元）。作为对比，2024年1-10月，三亚接待过夜游客人数2144.61万人次（国内过夜游客2087.44万人次；入境过夜游客57.17万人次）。过夜游客总花费736.20亿元（国内过夜游客花费706.39亿元；入境过夜游客花费41511.59万美元）。也即2025年1-10月，三亚接待旅游人次/消费同比均处于增长态势。但审视具体的消费构成，从海南免税行业的近况来看，客群需求正在发生剧变。

海口海关发布的数据显示，2025年1-10月，海南离岛免税购物金额为245.9亿元，同比下降6%，免税购物实际人次为376.5亿元，同比下降22.4%；两项官方数据看似打架的背后（三亚作为海南免税市场的主阵地，其免税市场走势应与海南免税整体大致趋同），这传递出新生代的旅游消费，正在从传统的观光购物，向更深入的体验/情绪消费进化。从免税市场的突变，到文旅地产的迭代，新生代客群需求进化的底层逻辑其实是相通的。即以项目硬件规格、传统功能配套为核心卖点，基于物质层面的需求持续消减，对于情绪/精神层面的需求，权重在持续增加。尤其三亚旅游地产多年以候鸟养老客群为主，这导致市面上真正适配新生代旅居需求的产品乏善可陈，对比备受新生代（尤其数字游民）追捧的巴厘岛、普吉岛等国际旅游岛，海南（包括三亚）旅游地产整体的差异性足够突出。这也具象化地解释了，从北戴河阿那亚到成都麓湖，国内两大文旅地产新贵之所以能在行业血海中杀出重围，一路晋升行业标杆，核心原因皆是如此：

北戴河阿那亚不同于传统的文旅地产开发商，多在批量复制标准化的钢筋水泥盒子，他们试图为当代人的情绪焦虑/同频社交，打造应需的精神家园。从2024年的无忧之夜嘉年华到2025年的无忧之夜三日活动（嘉宾阵营大扩容），在深入试水三亚音乐节后，想必无忧传媒应该是初步验证了，基于旗下庞大的艺人/网红资源库，借道粉丝经济的杠杆效应，撬动线下文旅大消费的商业模型可以跑通。为一场音乐节赴一座城，这种冲动消费的决策逻辑，链路其实相对简单；但进化到房产购置，其决策的复杂性绝非单纯的旅游消费所能比拟，这对操盘方综合能力的考验难度也全面升维。当“登味”某种程度上变为三亚旅游地产的代名词，网红经济能否搅动行业的一池春水？无忧传媒的解法值得业界持续观察。