海南人将老乡称为suukee

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儋州海花岛的房价彻底绷不住了

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2015年12月28日,这一天应该是海南儋州海花岛高光时刻,恒大集团投资(以下简称“恒大”)1600亿元填海造陆的海花岛盛大开盘。

一时间,海南机场、动车站、码头遍布恒大房产销售接驳车,恒大动用海口、儋州、三亚等地的交通工具运输来自全球各地的客人,陆续引导他们前往海花岛看房。



此前,恒大耗资数6亿元在媒体铺天盖地的投放广告,这钱没有白花。据统计,海花岛开盘当天创下三个“世界之最”,认筹人数超过10万,销售面积136万平方米,金额达122.05亿元。当时房价均价在7000-8000元/平方米。

随着签约火热,房价一路看涨。2016年,恒大宣布提价20%;2021年,房价触及2万元/平方米以上的顶峰;2022年,房价回落至14000元/㎡上下……然而,十年过去,海花岛的房价已跌回原点,甚至还在下探,部分房源单价仅五六千元。

全国房价进入回调期,即便海南岛封关在即,利好不断释放,也未能触动海南房地产市场的回暖。这更像一场大浪淘沙,精准把一些劣质资产洗出来。

海南二手房平台数据显示,海花岛二手房挂牌数量为4万套,这相当于六个业主就有四个渴望离场,其成交量遥遥领先海口、三亚,但远不及激增的挂牌量,海花岛二手房一直处于积压状态。

当初靠抓阄才能抢到的木棉园等楼盘,如今业主只求抛房脱手。20多平米的房子跌到12万元,高位接盘的业主苦不堪言。

一个现实问题摆在面前,这是逃顶最后的希望了么?海花岛还有翻盘之日么?现在是入场的好时机么?

01

接盘侠的焦虑

近期,我的一个朋友范先生专注房产物业等投资领域。他环岛考察海南,并登上儋州海花岛,得出一个大胆的结论:海南岛的自然之美与房市萧条形成鲜明的对比。

海花岛1号岛定位为旅游,2号、3号岛定位为住宅,其中2号岛有380栋,3号岛有300栋,目前住宅6万套。很多房子户型都是20到40多平米精装小户型,本为“候鸟”拎包入住提供便捷。反过来,这种千篇一律的房型及装修,在交易市场中毫无竞争力。

网络上,很多业主吐槽自从购买海花岛的房子,肠子都悔青了。

2018年,一对夫妻来海南儋州旅游,在街头听信了销售人员的介绍,以25000元/平、总价90多万元购入一套180度观海的海景房。现在她要面对的房价下跌,加之海南台风频发,高楼层居住令人胆战心惊,海景反成累赘。

来自哈尔滨的刘女士是纯投资客。她在房价高点以“抢到即赚到”的心态,斥资近80万元购买了2号岛一套38平米的迷你度假公寓。她当时的算盘打得很响:即使总价不涨,光是冬季的租金回报也能收回成本。自身度假还能有个小居所。

现实让她幡然醒悟。恒大暴雷后,岛上的旅游热度及运营投入大不如前。夏季的入住率不到5%,单间租房价格低到500元;冬季的入住率上升到10%,单间价格大概2000元。她的房子在冬季最旺季的月租金,也不过1500-2000元,年回报率远低于银行定期存款。

“这根本不是资产,是吞钱的黑洞!”刘女士一笔账怎么都算不明白,“每年还要倒贴物业管理费、公共能耗费数几千元。我想赶紧卖掉止损,但现在同户型挂牌价已跌破30万,还根本卖不掉。”

除了资产缩水,生活不便与房屋质量更让人焦虑。

2019年,张先生以近200万元总价,买下2号岛一套“稀缺海景房”用于养老。收房时就已经让人很不省心:精装修质量低劣,地板空鼓、墙角渗水、门窗关不严屡见不鲜。

更让他崩溃的是社区环境“货不对板”,承诺的高端文旅配套大量搁置,规划的商业街店铺空置,夜晚灯火零星。因大部分业主非常住,楼栋入住率极低,夜晚如入“空城”,安全感全无。

“最讽刺的是,‘海景房’的潮湿和盐蚀问题远超想象,家具家电老化速度非常快。”张先生苦笑道,“当初想着面朝大海,春暖花开,现在却是面朝大海,湿气扑面。这套房子不仅没带来退休的安逸,反而成了心病,现在挂牌150万都无人问津,彻底套牢了。”

同样,还有业主爆出恒大的房屋出现严重的质量问题,例如木棉园小区地库承重墙剥落、钢筋锈蚀。经过当地住建局委托检测公司抽检11个样品,只有2个样品强度合格,业主怀疑承建方使用了海砂。这几乎成为压垮骆驼的最后一根稻草。

恒大制造的神话,最终让这些业主成了无奈的“接盘侠”。而目前唯一受益的,大概是短租的旅行客,他们能用较低的价格租房,享受海岛生活。

这很讽刺。

02

文旅项目接连受挫,短板尽显

儋州海花岛采用“文旅+地产”模式,以房产销售反哺文旅建设,意图形成共生共荣的闭环。

然而,随着地产衰退,游客减少,乐园供血不足,一旦资金链断裂,文旅项目的短板立刻显现。这与海南长影奇幻乐园的困境如出一辙——人气不足、体验未达预期、二次消费产品缺乏特色且与主题关联薄弱。

海花岛的文旅困境并非个例。海南主题乐园同质化严重,多个水乐园重复配置滑道、造浪池、大喇叭等项目,缺乏独特吸引力。在陵水、三亚都有类似的主题乐园,特别是陵水海洋欢乐世界一度破产重组。

更严峻的是,儋州海花岛好多在建的项目,甚至都没有正式投入运营,只靠几个热门项目苦苦支撑。

童世界主题乐园内的欧洲童话、玛雅神话、古希腊等主题区仍处于烂尾状态,建筑完工之后一直没有向游客开放,而随着台风的侵蚀,部分区域存在安全隐患。疫情后虽一度传出重启消息,但至今毫无进展。庞大的项目需要巨大的客流量支撑,而海花岛当前的客流量远不足以支撑其全力运营。

唯有在国庆、春节等重大节假日,岛上的游玩项目及酒店,才能有一丝热闹,但是远不如开业之初的排队等候、一房难求。一号岛关联的餐饮店老板,也翘首盼望节假日上岛的游客多一点,让自身的生意少亏一点。

除此之外,他们每天面临都是“门庭冷落马蹄稀”的局面,这会让很多商业进入恶性循环模式。



拍摄于11月22日,海口海甸岛

03

海花岛业主何去何从?

海花岛的房价下跌,让投资客揪心。如同一个轮回,无情地回到了故事起点。

二手房均价已暴跌至约7000元/㎡,一些急于套现的业主开始以“白菜价”抛售,单价五、六千元的房源已不鲜见。

房价的持续阴跌,在业主群体中引发了恐慌性的“踩踏”之势,每个人都想抢在别人前面逃离,这种争先恐后的抛售行为本身,就足以让房价的任何反弹都面临巨大的阻力。

海南优质的气候、舒适的温度、迷人的环境,曾是吸引大部分人在儋州买房的核心原因。然而,期望与现实的巨大落差,正在一点点磨灭这份憧憬。

更深远的是,随着时间的推移,海岛特有的高温、高湿、高盐碱天气,会进一步腐蚀岛上的建筑。对于乐园设施而言,这意味着未来高昂的、近乎无止境的维护成本;对于普通业主来说,他们毕生积蓄换来的房屋质量,将在海风的侵蚀下进一步打折,资产进一步贬值。

当初花大力填海造岛,构筑的这座梦幻之城,如今却成了许多人挥之不去的噩梦。

那么,对于海花岛的业主,现在是逃顶的最后希望了吗?

答案残酷而清晰。若仅是抱着养老过冬的实际用途,权当含泪为过去的选择买单。若仍抱着抄底的心态,试图在此刻冲进场内,期待未来能重现往日暴涨奇迹的投资者,那么现实已经给出了响亮的回答:一切为时已晚,潮水退去后,裸泳者已无处遁形。

恒大海花岛并非优质资产。当初泡沫吹得有多大,现在打脸就有多痛。海花岛的故事,与其说是一场泡沫的破灭,不如说是给所有盲目追逐财富幻影的人,上的一堂最沉痛、最真实的风险教育课。



恒大这艘巨轮颠覆,也带走散户的眼泪。事实一再证明,在海南投资房地产、炒房是一项高风险、低回报的选择。它不可能为普通人带来财富暴增。
(应先生,潮海南特邀撰稿人,本文只代表个人看法,不代表本公众号看法。)

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