三亚9月房地产销售数据解读:旺季预热下量价稳升,文旅与刚需双轨发力

三亚9月房地产销售数据解读：旺季预热下量价稳升，文旅与刚需双轨发力

随着海南旅游旺季逐步临近，三亚9月房地产市场呈现 “新房热度攀升、二手房活跃度提高、商办文旅属性凸显” 的特征。依托自贸港封关预期与政策红利，市场需求从 “淡季蛰伏” 转向 “旺季预热”，各板块成交数据与项目表现呈现差异化亮点。
一、新房市场：量价双稳，改善型与文旅盘成主力

2025年9月三亚商品房住宅成交备案726套，成交面积约8.12万㎡ ，总成交金额23.58亿元。环比8月（681套），成交量增长6.6%，成交金额增长 35.5%；若剔除安置房、安居房等政策性住房，市场化商品住房成交均价约34800元/㎡ ，较8月（37273元/㎡）小幅回落6.6%，主要因月末安居房集中备案拉低整体均价，核心板块改善型房源价格仍保持坚挺。
1. 周度动态：前三周平稳，第四周旺季预热冲高

9 月三亚新房成交呈现 “循序渐进、月末发力” 的节奏，与旅游旺季客流预热周期高度契合：

第一周（9.1-9.7） ：受台风 “苏拉” 残余影响，成交以本地刚需为主，共备案158套，面积 1.76万㎡，均价35200元/㎡，主力项目为吉阳区的招商臻园（22套）、天涯区的爱上山梦想小镇（18套）；

第二周（9.8-9.14） 天气转好后旅居客群开始入市，备案172套，面积1.95万㎡，均价 34900 元 /㎡，海棠湾的中旅馥棠公馆凭借免税城配套优势，单周成交25套，跻身周度TOP2；

第三周（9.15-9.21） 本地改善需求与旅居需求叠加，备案186套，面积2.11万㎡，均价34700 元/㎡，崖州湾的保利云上因科技城人才购房需求，单周成交19套，较上月同期增长 46%；

第四周（9.22-9.30） 国庆旺季前 “抢订潮” 带动成交冲高，单周备案210套，面积2.3万㎡，均价34400元/㎡，其中安居房项目馨海家园集中备案58套，市场化房源中保利天珺成交32套，成为月度销冠。

2. 热门项目：三大板块分化，改善、文旅、人才盘各领风骚

9月三亚新房成交 TOP5项目覆盖吉阳（改善）、海棠湾（文旅）、崖州湾（人才）三大核心板块，反映市场需求多元化：

保利天珺（吉阳区） 以56套成交登顶月度销冠，项目位于迎宾路核心地段，主打125-160㎡精装四居，LDKB一体化户型 + 双阳台设计适配改善家庭，叠加 “首付20%+ 央企质保” 优势，成交均价38500元/㎡，去化率达 90%；

中旅馥棠公馆（海棠湾） 成交48套位列第二，紧邻三亚国际免税城，主打75-95㎡文旅公寓，70年产权+托管返租（年回报率约5%）吸引旅居投资者，成交均价42000元/㎡，国庆前房源已基本售罄；

爱上山梦想小镇（天涯区） 成交42套排名第三，项目以 “文旅 + 亲子” 为核心定位，55-78㎡叠层跃墅（5.6米层高）兼具居住与投资属性，成交均价28500元/㎡，托管民宿旺季日租金可达1200元，吸引大量 “轻资产旅居” 客群；

保利云上（崖州湾） 成交35套跻身TOP4，作为崖州湾科技城配套住宅，主打95-115㎡三居，针对人才推出 “购房补贴 + 首付分期” 政策，成交均价21000元/㎡，9月科技城企业团购占比达60%；

馨海家园（天涯区） 以32套成交排名第五，作为三亚重点安居房项目，销售均价12800元/㎡，面向本地无房家庭配售，报名人数超房源数4倍，刚需属性显著。

二、二手房市场：旅居需求回暖，核心板块价格坚挺。



9月三亚二手房市场延续 “量增价稳” 态势，据三亚市住建局二手房交易平台数据，全月二手房成交备案412套，成交面积约3.85万㎡ ，较8月（376 套）增长9.6%，较去年同期增长40%；二手房挂牌均价约25600元/㎡ ，较8月（25507元/㎡）微涨0.05%，核心板块优质房源价格呈 “小幅上行” 趋势。
1. 区域分化：海棠湾文旅房领涨，吉阳刚需房成交最活跃

三亚二手房市场呈现 “文旅板块领涨、刚需板块走量” 的格局，区域差异显著：

海棠湾 作为三亚高端文旅核心区，9月二手房成交68套，均价48500元/㎡，较8 月上涨3.2%，其中靠近亚龙湾高铁站的融创海棠湾项目，120㎡精装别墅成交均价65000元/㎡，较去年同期上涨12%，主要因免税城二期开业带动区域价值提升；

吉阳区 本地刚需与置换需求集中区，成交185套（占全市45%），均价28200元 /㎡，其中迎宾路、荔枝沟片区80-100㎡三居户型最受欢迎，如恒大御府二手房成交均价26500元/㎡，成交周期缩短至20天，较普通房源快15 天；

天涯区 旅居与刚需混合板块，成交92套，均价22500元/㎡，三亚湾沿线的兰海花园、碧海蓝天等小区，80㎡两居户型因 “一线海景 + 低总价” 优势，单月成交35套，旅居客群占比超70%；

崖州区 人才购房带动二手房起步，成交67套，均价16800元/㎡，崖州湾科技城周边的保利崖州湾、碧桂园齐瓦颂等项目，90㎡三居户型因 “人才补贴可叠加”，成为科技城员工置换首选，成交占比达 55%。

2. 交易特征：旅居客群占比回升，“短租转长购” 成新趋势

9月三亚二手房交易呈现两大新特征，与旅游市场复苏深度绑定：
旅居客群占比提升：全月二手房购房者中，省外旅居客群占比达58%，较 8月提升12个百分点，主要来自东北、长三角地区，多选择 “先短租体验、再入手购房”，其中海棠湾、三亚湾沿线房源 “短租转长购” 转化率达 25%；置换需求聚焦学区：9月开学后 “学区置换” 需求释放，海南中学三亚学校、三亚市第九小学等名校学区房成交占比达30%，如吉阳区的鲁能三亚湾美丽五区，90㎡三居因对口海南中学三亚学校，成交均价32000元 /㎡，较同片区非学区房溢价20%。三、商办市场：文旅属性凸显，酒店式公寓成投资热点

9月三亚商办市场（含商业、办公、酒店式公寓）成交备案89套，成交面积约0.92万㎡ ，总成交金额4.15亿元，较8月（92套）小幅下降3.3%，但成交金额增长 18.6%，主要因高单价酒店式公寓成交占比提升。
1. 热门项目：海棠湾酒店式公寓领跑，租金回报成核心吸引力

9月三亚商办成交 TOP3项目均集中在海棠湾，凸显文旅商办的投资价值：

中免・三亚国际免税城配套公寓 成交28套，面积0.25万㎡，均价68000元/㎡，依托免税城年超2000万客流，托管酒店给出 “年回报率 6%-8%” 的承诺，吸引大量投资客；

海棠湾仁恒皇冠假日酒店公寓 成交19套，面积 0.18万㎡，均价75000元/㎡，作为五星级酒店运营的公寓，旺季日租金可达3000元/ 间，投资客多看重 “品牌托管 + 稳定现金流”；

三亚・爱上山梦想小镇商业街区 成交15套，面积 0.22万㎡，均价32000元/㎡，主打 “亲子文旅商铺”，如儿童乐园、特色餐饮等业态，依托小镇年超50万客流，商铺出租率达 90%。

四、市场驱动因素：政策、旺季、产业三重叠加

1. 政策端：人才与安居房政策持续发力

9月三亚延续 “保刚需、促人才” 的政策导向，直接带动市场需求：
人才购房补贴加码：对崖州湾科技城引进的 “拔尖人才”，购房补贴从50万元提升至80万元，9月共有42名人才申请补贴，带动约1.2亿元新房成交；安居房供应提速：9月新增2个安居房项目（天涯区阳光里、吉阳区安居家园），合计供应房源580套，销售均价12800-13500元/㎡，缓解本地刚需购房压力；商办转型支持：允许海棠湾、亚龙湾闲置商业用房改造为 “旅居公寓”，9 月已有2个项目完成改造，新增旅居公寓120套，适配旅游旺季住宿需求。2. 旺季端：旅游预热带动旅居购房

9月三亚接待游客量达480万人次，较8月增长35%，其中 “旅居看房” 客群占比约15%，形成 “旅游 + 购房” 联动效应：
房企推出 “文旅购房套餐”：如保利、招商等房企联合酒店推出 “3天2晚旅居体验 + 看房专车” 服务，9月通过该模式成交的房源占旅居成交总量的 40%；免税购物与购房联动：中旅、海旅等免税企业推出 “购房满额赠免税额度” 活动，吸引 “购物 + 置业” 客群，9月海棠湾免税城周边楼盘旅居成交占比达 75%。3. 产业端：崖州湾科技城人才流入带动需求

随着崖州湾科技城 “深海科技、南繁育种” 产业落地，9月新增注册企业65 家，引进各类人才1200人，带动住房需求：
企业团购增多：如中国海洋大学三亚海洋研究院、隆平生物技术公司等企业，9月为员工团购住房85套，主要集中在保利云上、招商海月花园等项目；租赁带动购房：科技城周边租金持续上涨，9月两居户型租金均价达4500 元 /月，较去年同期上涨25%，部分 “长期派驻” 人才选择 “以租转购”，9 月此类需求占崖州湾购房总量的35%。五、后市展望：10月旺季或量价齐升，长期看封关与产业

1. 短期（10月）：旺季带动成交冲高

预计10月三亚新房成交量将突破800套，市场化商品住房均价维持 3.5万 - 3.6万元/㎡，主要因：
国庆黄金周旅居客群集中入市，海棠湾、亚龙湾文旅盘成交或增长50%；房企冲刺年度目标，预计推出 “国庆专属折扣 + 家电礼包”，刺激刚需与改善需求。2. 长期：封关与产业支撑价值

随着2025年自贸港封关临近，三亚房地产市场长期价值将聚焦两大方向：
核心文旅板块（海棠湾、亚龙湾）：依托 “免税 + 旅游” 双重红利，高端旅居资产仍有升值空间，适合长期投资；产业配套板块（崖州湾科技城、中央商务区）：人才流入带动刚需与改善需求，住房市场将与产业发展深度绑定，形成 “产城融合” 的良性循环。3. 置业建议

刚需群体：优先关注吉阳、天涯区安居房项目，或崖州湾科技城人才住房，兼顾性价比与通勤便利；旅居投资者：聚焦海棠湾、亚龙湾70年产权文旅公寓，优先选择 “品牌托管 + 稳定租金回报” 的项目，规避40年产权商办的流动性风险；改善群体：重点关注吉阳区迎宾路、凤凰路沿线央企改善盘，如保利天珺、招商臻园，此类项目品质与保值性更优。

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